פסק-דין בתיק ת"א 171194-09

1.     התובע, שהוא גם הנתבע שכנגד (להלן: "התובע"), הגיש תביעה נגד הנתבע, שהוא גם התובע שכנד (להלן: "הנתבע"), בעניין הפסדים כספיים, שטען כי נגרמו לתובע בסך כולל של 222,671 ש"ח ליום הגשת התביעה (10.6.2009) (ראו כתב התביעה המתוקן) בשל שותפות ברכישת נכסי נדל"ן במדינת פלורידה שבארצות הברית. לטענת התובע, סכומים אלה מהווים את חלקו היחסי של נזק כספי בו נשא התובע ואשר על הנתבע להשתתף בו.  הנתבע מצידו הגיש כתב תביעה שכנגד בגין סכומים שהשקיע בשותפות ולטענתו יש להשיב לו.

2.     בתיק זה חברו התובע, הנתבע ואחיו של התובע, מר אמיר שרון, שהוא גם חבר ילדות של הנתבע (להלן: " אמיר") לשותפות לרכישת נכסים בפלורידה שבארה"ב. במסגרת הדיון בתיק הוצגו חמישה נכסים שנרכשו על ידי השותפות: ארבעה נכסים בחודש פברואר 2005 ונכס אחד בחודש מרץ 2005. רק לאחר הרכישות, ביום 11.4.2005 נחתם הסכם שותפות בין התובע, הנתבע ואמיר, הסכם שצורף נספח א' לכתב התביעה. במועד חתימת ההסכם היה מדובר בנכסים ובהתחייבויות הבאות:

2.1.                     ביום 5.2.2005 הופקד סכום של 5,000 דולר בפרוייקט Old Cypress  (להלן: " פרויקט סייפרס").

2.2.                     ביום 5.2.2005 הופקד סכום של 5,000 דולר בפרויקט Bella Terra (להלן: " פרויקט טרה"). 

2.3.                     ביום 8.2.2005 הופקד סכום של 2,000 דולר בפרויקט Calusa Palms (להלן: " פרויקט קלוסה"). ההסכם לרכישת הנכס נחתם ביום 7.2.05 וביום 2.3.05 שולם סך נוסף של 18,000 דולר.

2.4.                     ביום 10.2.2005 הופקד סכום של 25,030 דולר בפרויקט 900 Biscayne (להלן: " פרויקט ביסקיין") על פי הסכם לרכישת נכס שנחתם ביום 7.2.05 וביום 21.3.05 שולם סך נוסף של 27,030 דולר.  

2.5.                     ביום 1.3.05 הופקד סכום של 32,900 דולר בפרויקט Portofino  (להלן: " פרויקט פורטופינו") תאריך ההתחייבות 1.3.2005 בפרויקט פורטופינו, מועד תשלום 1.3.2005 סכום ששולם 32,900 דולר.

3.     התובע טען כי ביום חתימת הסכם השותפות כבר שולמו בפועל 114,960 דולר. עוד מצוין כי שתי ההפקדות של 5,000 דולר כל אחת הוחזרו לקופת השותפות ואינן מהוות חלק מהתביעה, כך שהתביעה מתרכזת בפרוייקט קלוסה, פרוייקט ביסקיין ופרוייקט פורטופינו. אשר לפרוייקט ביסקיין גם הוא אינו נתבע במסגרת התביעה, משום שהתובע רכש אותו לעצמו (ראו למשל סעיף 24(ג) לכתב ההגנה שכנגד). לפיכך, התביעה הצטמצמה לפרויקטים קלוסה ופורטופינו.

העובדות המוסכמות

4.     התובע באותה תקופה התגורר בפלורידה ועסק בתחום מסחר בקוסמטיקה וקמעונאות. הנתבע הוא קבלן במקצועו, אשר חיפש נכסים להשקעה ומתגורר בישראל. אמיר הוא מהנדס ומתעסק בבניה וניהול פרויקטים ומתגורר בלונדון.

5.     בחודש פברואר 2005 נוצר קשר בין הצדדים בהקשר של השקעה בנדל"ן בפלורידה. בעניין זה התובע העיד, כי אמר לנתבע ש" השוק בפלורידה ממש חם אנשים קונים עושים פליפ, כלומר ישר מוכרים ומרוויחים" (עמ' 9 שורה 29 לפרוטוקול). משמעות השיטה, כפי שהוסבר בדיון היא, שבחוזי הרכישה בפלורידה הרוכש משלם בעת החתימה על חוזה הרכישה של נכס נדל"ן 10% מהתמורה, המכונה "פיקדון", ואת היתרה עליו לשלם עד למועד מסירת החזקה, המכונה "מועד הסגירה". עד למועד הסגירה מותר לכל רוכש למכור את זכויותיו החוזיות, ואולם אם לא מכר, פתוחה לו האפשרות שלא לשלם את היתרה, ובמקרה זה מוגבלת על פי דין זכותו של הקבלן לחילוט הפיקדון ששולם בעת הרכישה - כולו או חלקו, ומכאן שמידת החשיפה המקסימלית שיכולה להיות למשקיע היא אובדן הפיקדון, בעוד שהקבלן איננו יכול לתבוע מהרוכש לשלם את מלוא התמורה.

6.     אין מחלוקת, כי בעקבות דברים אלה הנתבע הגיע לפלורידה ונפגש עם התובע. במהלך הביקור הכיר התובע לנתבע מתווכת פעילה באותו אזור והיא הציגה לו את הפרויקטים המכונים "פרויקט קלוסה" ו"פרויקט פורטופינו". התובע והנתבע חתמו שניהם על טופס ההרשמה לרכישת דירה בפרויקט קלוסה והתובע הפקיד סך של 2,000 דולר בכדי להבטיח רכישת הדירה. מחיר הדירה הנקוב היה 360,000 דולר. חוזה הרכישה נחתם על ידי התובע בשם הנתבע ובהסכמתו, וזאת רק לאחר שהנתבע שב ארצה.

7.     בנוסף התובע הציע כי יעביר לשותפות את הזכויות בדירה שרכש קודם לכן במיאמי בפרויקט המכונה פרויקט בסקיין, אשר המחיר החוזי של הדירה היה 810,000 דולר והתובע רכש, לטענתו, שליש ממנו. התובע הודיע כי הפיקדון בפרויקט עומד על 20%, לפיכך תחויב השותפות בעלות הפיקדון בסך של 54,000 דולר. אין מחלוקת כי אמיר והנתבע הסכימו להצעת התובע.

8.     ביום 1.3.05 שולם סך של 32,900 דולר כהפקדה על חשבון דירה בפרויקט פורטופינו לרכישת זכויות בנכס על פי חוזה שנחתם באותו יום.

9.     אין גם מחלוקת כי התובע והנתבע הגישו הצעות לרכישת נכסים נוספים, אולם הצעתם לא התקבלה והפיקדון שהופקד בגינם על ידי התובע הוחזר לו.

10.            חודש לאחר שהנתבע שב ארצה הגיע התובע לארץ. במהלך ביקורו מסר לו הנתבע סכום של 50,000 דולר כחלקו בשותפות. אין מחלוקת כי התובע הפקיד את הסכום שקיבל בחשבונו הפרטי. באותה עת טרם נפתח חשבון נפרד והתובע הוא ששילם את מלוא הכספים עד אותה עת. עד לאותו מועד הושקעו הסכומים הבאים: בפרויקט סייפרס 5,000 דולר, בפרויקט טרה 5,000 דולר (שני פרויקטים אלה אינם חלק מן התביעה), בפרויקט קלוסה 20,000 דולר, בפרויקט פורטופינו 32,900 דולר ובפרויקט בסקיין 57,143 דולר. בסך הכל 120,043 דולר (אציין כי בתצהיר התובע הוא מחשב ומגיע לסכום של 139,203 דולר- סעיף 14 לתצהיר).

11.            אין מחלוקת כי בחודש מרץ 2005 נפגשו הנתבע, אמיר וב"כ התובע, עו"ד קוצר, בפלורידה, כאשר האחרון הכין חוזה שותפות, אשר נכתב באנגלית והנתבע ואמיר חתמו על ההסכם. בהמשך הגיעו הנתבע ואמיר לסניף הבנק של התובע בנייפלס שם התגורר התובע וחתמו על מסמכי פתיחת חשבון. אין מחלוקת, כי לאחר חתימת ההסכם שהה הנתבע עוד מספר שבועות בפלורידה במהלכן התברר לו, כי לא יוכל לקבל אישורי שהייה ועבודה בארה"ב ולפיכך שב ארצה. לאחר חתימת חוזה השותפות לא נחתמו עוד חוזים חדשים על ידי השותפות והתובע לא העביר כספים לחשבון החברה שנפתח.

12.            אין מחלוקת בין הצדדים כי התובע ביצע "סגירה" של העסקות, כלומר שילם סכום נוסף בכל אחד מן הפרויקטים במועד הסגירה ולקח משכנתא על מנת לשלם את יתרת הסכום. אין גם מחלוקת כי לאחר הרכישה פרץ משבר כלכלי, אשר לא אפשר מכירת הדירות ברווח מהיר כפי שצפו הצדדים. אין גם מחלוקת כי התובע שילם את תשלומי המשכנתא מחשבונו הפרטי וכי הוא פנה לראשונה לנתבע בדרישה לשאת בחלקו רק בשנת 2007.

המחלוקות